元オウム教団幹部 野田成人のブログ

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 ギガ・テラ・ペタ・エクサ疲れた例の物件。結論うまく行きました(元記事は削除済み)。こちらも物件を多少選んでやる所もある。大半はド田舎で融通が聞かない物件だが、あの物件は県庁所在地にあった。県庁所在地でも、やたら広くて田舎もあったりする。が、これはほぼど真ん中。どうにでも潰しが効く物件。最悪中の人に裏切られても用途変更が可能。よってこちらも力が入った、というわけ。

 物件が良かったので、営業も力が入った。3回押しかけたのは今の所ここだけ。しかし「営業は3回行け」という人もいるが。

 当方、営業能力が高いとは思っていない。扱い商品内容がいいから、言ってみれば「幼稚園児でも売れる」。営業難易度としては、下の中くらいかも。投資用マンションも所有とのことだったが、そういうマンション販売営業とは比べものにならない。

 まあここを覗いている方で投資用マンションを勧められる人は、ほとんどいないかも。この投資用マンションなんてのは、合法的ビジネスの中でもかなり詐欺に近い。「絶対儲かる、将来の資産形成」などと言うが、売ってしまって手数料もらえば終わり。実際このケースも逆ザヤ、つまり家賃収入が経費と返済の合計を上回っている。税務上、返済は経費計上できないから、家賃収入の税金だけが更にかかる。

 そんなメチャクチャな商品を、口八丁手八丁で売りつけるのが投資用マンション営業。不況時にこの営業でやって行ければ、生涯食うに困らない、と言われている。つまりいつどんな時でもデタラメ商品でも売れるだけの能力がある。当方にはとても真似ができない。

 そもそも440万以下でしか物件を買ったことがない当方からすれば、新築を買うなんぞ論外。15年もすれば、ほとんどの物件が5割引から8割引になる。高い買い物をして、後で痛い目を見る人は多い。というかそういう人が支援対象なのだが。

 つい先日日本国債が格下げされた。1%を切る変動金利に魅せられて高い買い物をした人達。どれくらいの人が地獄を見るだろうか(末尾記事参照)。。皆さんそうならないように注意しましょうねってことです。

 ところで相手方は7人家族だった。主人は私より上。真面目一徹人生という感じ。もう一回目の家賃も頂いてきた。リースバック事業は、住宅ローンを払えなかった人達を対象にしている。よって一回目から、「ちょっと待って下さい」なんて話もある。その基準からすればかなり良い方。

 帰り際、玄関の外まで出てお互いに挨拶をする。

「今後とも宜しくお願いします。」

 15メートルほど歩いてチラと振り返ると、深々と「く」の字形御辞儀。疲れ甲斐があった。

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メガバンクから消える「固定金利」 格下げで増す住宅ローンの危険度

ダイヤモンド・オンライン 2月6日(日)8時30分配信
 長らく住宅ローンの主役だった「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。

 背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に占める割合は2~3割程度だった変動型だが、いまやメガバンク3行とも9割を超えている。なかには96%に達するメガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。

 変動金利は、各行の短期プライムレート(短プラ)を基準に決まる。この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、この政策金利が2度にわたって、0.2%ずつ引き下げられた。この結果、メガバンクの変動金利は一気に1%を切る水準まで下がり、小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ割合が逆転した。

 その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める住宅ローンをめぐり、金利引き下げの過当競争を繰り広げてきた。

 さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。

 住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に飛びついた格好だ。

 つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──という三者の思惑が一致した帰結でもあった。

 ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。

 メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。

 実際、1990年代初めには、変動金利が8%前後にまで上昇していた局面もある。

 変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えがあるのも確かだ。

 しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」と警鐘を鳴らす。

 米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、長期金利の上昇(国債価格の下落)を引き起こしかねず、歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。

 もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、変動型の利用者であることだけは間違いない。

(「週刊ダイヤモンド」編集部 山口圭介)

コメント


私も考えました。中古築ふるいと固定資産税が高くなるらしいし、築25年以上だと住宅ローン控除が受けられないので、築15年から10年控除が受けられるほうがよいとか。フラット35なら固定20年だし金利も安い。おまけにバリヤフリー物件ならそこからさらに金利引いて変動と変わらないくらいでした。
でもやめた。修繕積み立てと管理費で毎月15000円から25000円は払うことになる。
投資用はあれはなんだか。。。こんなボロカス物件で毎月数万管理かけて入居者いなかったらどうするわけだか、、、それに固定資産税がかかるでしょう。1000万でどのくらい?15万くらい??
まあそれでもヘッジファンドよりはいいかと思っていましたが。

最近は金の営業もやたらうるさい。カネないのに。35年かかって金買って何するんだ??
そもそもカネは使ったときに初めて価値が判明するものなのだから、カネを増やしたところで無価値だろうに。

橋本築40年くらいで280万の物件ありましたよ。当然訳ありです。3DKくらいだったかな。バス便でした。

なるほど、変動型も考え物ですね。

コワ~い不動産の話 2 (宝島SUGOI文庫)

>15メートルほど歩いてチラと振り返ると、深々と「く」の字形御辞儀。疲れ甲斐があった。

よかったですね。


90:名無し不動さん:2009/09/26(土) 06:18:23 ID:1H6AevYm
昔、ネットでマンションの格安物件を世田谷で見つけて不動産屋に行ったら
マンションに「オウム」が沢山入っていたというのがあった。


訳あり物件の大島てるさんとこは、あんまり訳あり物件見すぎて不動産屋やりたくなくなってきたそうです。
不動産屋っていうくらいだから、それなりの不動心が必要かもですね。

野田さんは、宅建の免許は持ってらっしゃるんでしょうか?

あと他にも持ってらっしゃる免許があったら教えてください。

いや自動車普通免許だけですよ。

宅建が無くても出来る範囲でやってます。

宅建持ってるパートナー募集中。

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