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野田成人のブログ

累積賠償額1640万円

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法定地上権とは…

土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属している場合に、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときに当該建物に成立する地上権(第388条前段)。約定地上権とは異なり当事者間の合意による設定ではなく法律の規定によって当然に生じる。

以上はWikipediaだが、もう少しわかりやすく言うと…

住宅ローンが払えず競売になったが、返済していない残債が少なく、土地まで売らないでも建物だけで弁済できる場合に、建物だけが売却される。この場合の土地の使用権が法廷地上権になる。よって競売で設定されることがほとんど。

競売参加者のほとんどは、不動産業者である。しかし一般市場で法定地上権付き建物というのは、余り出回らないし売れない。やはり買う側の個人としては、土地は所有権で欲しいわけだ。

不動産業者が買わないと、必然的に競売での競争率が低い。小生もこれまで10年の競売経験で、4件ほど落札した。小生としては、土地代金がない分、安く建物を買えてお買い得感がある(とはいえ法定地上権の物件は、そうそう競売に出てこないのだが…)。

この10年の経験によって、法定地上権物件の特性が、ある程度分かっていた。

所有者が半分ボケている

ということ。

これは当然といえば当然かもしれない。なぜなら、未払いの残債務金額が、土地建物の実勢価格を下回っているのだ。まともに考えれば、ここでローンの借り換えなどに動けば、競売にかけられることはないのだ。

しかし、競売前の銀行からの督促、住宅ローンの期限の利益喪失を通知する書面通知、競売開始決定通知等々、競売にかけられる前に届く書面を放置してしまう。それによって自宅が法定地上権付き建物として、競売で売却されてしまうのである。

端的に言ってしまえば、バカなんです。まあ人間ボケればみんなバカになるんで、他人事でもなく失礼な話ではありますが…(子供来た道バカにすな、老人行く道バカにすな!)。

思い起こせば、一件目取手市の物件。住んでいた所有者はやっぱりどこか抜けていた。この物件は、2009年当時教団を追い出される小生が移転する可能性もあった。結局息子さんがお金を払うという話で、そのまま家賃を払って住んでもらうことになった。しかし結局家賃滞納が始まり、結果的に土地を譲渡してもらう形になる。

二件目は八潮市。最初訪問した時は、70位の親父さんに怒鳴り声で追い返された。しかしその後息子が連絡してきて、これもそのまま家賃を払ってもらって住んでもらうリースバックになった。その後、息子の借金の担保になる形で、親父さんの土地も小生名義になる。

三件目はさいたま市桜区。電気工事士らしい道具を家の周りに揃えた戸建て。落札が決定してすぐに手紙を入れた。するとしばらくして、所有者の息子から連絡があった。「残債を返して物件を取り戻したいので、取り下げに同意して欲しい」と。要するに、親父がほうったらかした住宅ローンの残債を、息子が返すというのだ。現実的にはそれが一番賢い。家を巻き上げるのも可愛そうなので、多少のお礼をもらって、取り下げに同意した。小生が入札しなかったとしても、外二件入札があったので、他人の手に渡っていたのは間違いない。

所有者がボケている、というのは、薄々そう感じていた事。しかし一昨年後半に買った物件で、これを確証させる所有者がいた。

(つづく)

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