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野田成人のブログ

累積賠償額1640万円

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【不動産の記事なので専門用語があります。興味がない方は面白くないかも】

「野田さん、またご紹介したい物件があるんですけど、内見(ないけん)いかがですか?」

大手不動産業者Sの営業所主任Aさんから、このような連絡がきた。ここ数年、購入する不動産の半分くらいはここで買っているかもしれない。大体紹介してくれるのは、売り主から預かったばかりの物件。

「野田さんなら買ってくれるかもしれない」

大手Sの営業員の間では、物上げ(ぶつあげ)する度にそんな会話があるらしい。業者としては、預かったばかりの物件をそのまま買ってもらえれば、助かるのである。何が助かるかというと、販売活動の手間が無くなるからだ。初めの段階で買ってくれる人が見つかれば、以下のようなメリットがある

①物件詳細調査をキチンとまとめる必要がなく、手間が省ける
②販売図面作成や不動産業者間データベース「レインズ」に登録する手間が無い
③レインズ登録なし、自社付けでのお客(買主=小生)なので両手仲介が入る
④営業ノルマが早期に達成でき、次の営業活動に時間・労力が割ける

③の両手仲介手数料については、次の過去記事参照のこと → 業界1業界2

新築アパートでかなり忙しい時期だったが、工事ができない日曜日に時間を調整。現場に向かうと、担当のAさんが中を案内してくれる。

「相続でしばらく放っておいた物件で、中はまだ残置物が結構あります。」

物件自体は、市内主要駅の次の駅から徒歩10分以内。道路付けも見たところ前面が4m道路のようであるが、悪くはない。不動産の価値として道路付けはかなり重要な要素。物件の前にキチンとした道路があって、その道路に何メートル接道しているか、それが問題になるのだ(下記画像は実際の物件画像遠景)。

みた16


「この辺の相場価格から言ったらどれくらいですか?」

「そうですねぇ~、周辺相場の平米単価からすれば、この土地の広さで900万位でしょうか。」

物件が古くなると建物の価値はほぼゼロとなる。「古屋(ふるや)付き土地」は、大体土地値(とちね)で買える。むしろ建物を新築するための解体費がかかってくるので、そこから更に値引き、ということもある。

「まだレインズにも出してないですよね?」

「はい、価格もこれから売主様と検討する流れです」

「じゃあ、半値の450なら」

当然ながら価格交渉は、売り主が承諾しなければ成立には至らない。しかし一般の人なら、解体→新築の流れでしか買わないところ、小生は古家をそのまま利用してホームレス用シェアハウスに転用する。そこで価格交渉の余地が出てくる。

「分かりました、条件的には残置物含めていつもの感じでいいですか?」

「いいですよ」

いつもの条件とは以下の内容である。

・残置物撤去は買主負担
・測量無し
・融資条件なし現金払い
・瑕疵担保責任免責(契約不適合責任免責)

新築用土地で確定測量が無い場合は、必ず売主負担で測量する。業者も測量業者への依頼で、時間と手間がかかるが、今回はそれが無い。融資条件なしの契約は、銀行融資が下りなかったからといって、契約が白紙になる事が無い(不動産売買で銀行融資がダメで白紙になるケースは多い)。最後の瑕疵担保免責というのは、要するに買ってから分かった不具合があっても、後からごちゃごちゃ言わないよ、という条件である。

上記条件は、どれも仲介業者と売主の手間を大幅に省く提案でもある。業者としても売主に

「これだけ良い条件で、簡単に、後々の問題もなく売却できますので…」

と前置きしつつ、価格交渉に臨んでくれることになる。

とは言え、価格交渉する業者にとっての大きな動機は、やはり両手仲介の手数料が入ること。上記過去記事にも書いた通り、レインズで一般市場に出しても、片手の手数料しか入らない。900万で売れても手数料は、3%+6万で33万(税別)。450の両手仲介なら、19万5000円(税別)の二倍。半値価格でもそっちの方が高いのである。

このような形で取引が決まる業界内では、両手仲介をしたいが為の物件(売主)囲い込みが問題になっている。

最近は余り聞かなくなったが、「タンボ」を出すケースも過去にはあった。「タンボ」とは、「担当者ボーナス」の略である。要するに

「売買金額を半値まで下げてくれたら、10万タンボだしますよ」

と交渉するのだ。仲介手数料は会社に入るが、タンボは担当者のポッポに収まる。だが近年は大手もコンプライアンス等が厳しく、これをやってバレたらクビなので、余り聞かなくなった。

半値指ししたこの物件について、Aさんから連絡が来たのは三日程してからである。

「物件の調査で市役所に来て分かったんですが、この物件は2m接道なんです。この点は大丈夫でしょうか?」

この報告には少し驚いた。というのは、上記画像の通り、前面道路は通り抜け可能な4メートル道路。特に突き当りが行き止まりになる私道(位置指定道路)でもない。普通に通り抜けているように見える道路だが、これが2m接道とはどういうことだろうか?

みた15

(つづく)
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書いてみると一回目は本当に面白くないね。いや、「こんなことがありました」って書きたいことがあるから書いてる前置きなんだけど。おまけの建築動画付けときます。

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